Стоит ли торопиться с ипотекой?
На этот вопрос постарается ответить наш сайт и наш форум.

Есть такое понятие, как индекс ФОСБОРН - показатель оптимальных предложений по ипотеке, демонстрирующий ситуацию на рынке в определенном регионе в течение отрезка времени.

Индекс может служить ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу этого показателя закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке.

Значения Индекса по итогам октября прошлого г. составили:

9,98% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США

11,50% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях

Данные показатели ухудшились:

- по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия прошлого г. - на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях

- по сравнению с результатами расчетов по итогам сентября прошлого г. - на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях

Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом ФОСБОРН по итогам сентября прошлого г. (по сравнению с I полугодием прошлого г.). В октябре тенденция продолжилась.

Она связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки ограничили выдачу ипотеки, увеличили сроки рассмотрения заявок и подняли ставки по жилищным кредитам.

Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в России.

В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) - без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.


Новые публикации:
Завершено новое масштабное исследование рынка коттеджных поселков подмосковья
Ю.лужков отметил острую нехватку в городе детских дошкольных учреждений
К 11 ноября будут открыты новые развязки на 3-м транспортном кольце
15 сентября на 14-м километре мкад состоится открытие магазина икеа - белая дача
Второй выход со станции маяковская откроется в августе
После реконструкции митинский радиорынок останется крупнейшим рынком в россии
В ближайший год-два география строительства жилья по социальной ипотеке значительно расширится - п.сапрыкин
В столичном районе марфино проведут строительный эксперимент с участием проживающих там граждан
До конца 2005 года будет окончательно утвержден план реставрации детского мира
Ю.лужков подтвердил, что все пятиэтажки периода панельного домостроения будут снесены до 2010 г.
С 25 по 26 октября пройдет vi всероссийская конференция коммерческая недвижимость на современном этапе: санкт-петербург
Мэр москвы подписал распоряжение о продаже нежилого здания на улице трифоновская
На гоголевском бульваре в 2006 году будет установлен памятник михаилу шолохову
В интернете будет опубликована кадастровая стоимость земель до 1 января 2006 года
В москве планируется построить несколько новых автовокзалов

Общую картину происходящего на нынешнем ипотечном рынке была бы не полной без данных по средневзвешенным процентным ставкам ЦБ РФ по итогам III квартала прошлого г. Согласно этим показателям, данные ставки в Москве несколько улучшились по сравнению с аналогичными показателями I полугодия прошлого г.

По итогам III квартала прошлого г. средневзвешенные ставки ЦБ РФ составили:

* 11,2% в долларах США
* 13,0% в рублях

Данные показатели улучшились по сравнению с итогами I полугодия прошлого г.:

- на 0,2% в долларах США

- на 0,5% в рублях
Что произошло?

Индекс ФОСБОРН существенно ниже, чем соответствующий показатель ЦБ РФ. В долларовом эквиваленте - 1,36 пункта, в рублевом - на 1,83 пункта. (Сравниваются Индекс ФОСБОРН по итогам сентября и средневзвешенная ставка ЦБ по итогам III квартала прошлого г.).

Такая разница объясняется тем, что Индекс ФОСБОРН демонстрирует оптимальное предложение по ипотеке, доступное сегодня российским заемщикам при полноценном информировании о существующих на рынке условиях кредитования. В течение августа - октября по указанным выше причинам с рынка исчез целый ряд банковских программ, считавшихся лучшими на рынке. Поэтому Индекс ФОСБОРН как показатель оптимальных ставок уже два месяца фиксирует ухудшение уровня доступности ипотеки.

Средние же условия по ипотеке остались практически неизменными. Это демонстрирует статистика ЦБ РФ, которая отражает фактические условия по выдаче ипотечных кредитов в стране.

Как уже отмечалось, одним из факторов сокращения банками sub-prime программ явилось ужесточение андеррайтинга. В результате при обращении в банки в III квартале прошлого г. ипотеку в среднем могли получить более качественные с точки зрения банков заемщики, чем в I полугодии прошлого г. Таким заемщикам кредиты выдаются традиционно по более низким ставкам.

Отсюда - снижение средневзвешенных ставок ЦБ по итогам последнего квартала. Затянувшиеся сроки рассмотрения заявок лишили многих потенциальных заемщиков возможности быстро получить ипотечный кредит. Можно сказать, что в целом сократилось количество людей, для которых получение ипотеки является доступным.
Прогнозы

Ставки по оптимальным предложениям ипотеки для различных категорий заемщиков в октябре продолжили повышаться. Произошло сокращение возможностей ипотечного кредитования для заемщиков с неподтвержденным доходом.

Отраженная выше тенденция может быть продолжена вплоть до следующего года. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках в российском ипотечном секторе будет происходить перераспределение ключевых позиций. Одни участники уменьшат на нем свою долю или уйдут с рынка, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели. Возможно и дальнейшее повышение процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования и ужесточение условий кредитования для заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход.

Потенциал к улучшению ситуации лежит в плоскости устранения последствий американского ипотечного кризиса и стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках. Тогда же может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в позапрошл. г. и в первом полугодии прошлого г.
Вывод

Разница показателей Индекса ФОСБОРН с данными ЦБ РФ за III квартал по-прежнему фиксирует значительный потенциал улучшения условий выдачи ипотеки для среднего потребителя за счет качественного информирования населения о доступных программах ипотечного кредитования.

Тем, кто собирается в ближайшие месяцы брать ипотечный кредит, лучше поторопиться. Ставки во многих банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. Если ставки во многих банках в скором времени действительно повысятся, то даже при тенденциях к улучшению ситуации на рынке их понижение произойдет далеко не сразу - не исключено, что наступит продолжительная стагнация.

Наиболее значимыми при оценке платежеспособности клиентов являются следующие параметры:

- Справка о подтверждении дохода

- Стаж сотрудника на последнем месте работы

- Трудовая книжка (банки не любят, когда потенциальный заемщик часто меняет работу)

- Тип недвижимости по ипотеке

- Оценивается бизнес, если заемщиком намерен выступить гендиректор или владелец компании

По сравнению с расчетом за полугодие сентябрьские показатели ухудшились:

на 0,37% - в рублях

на 0,16% - в долларах США

Карта:

Это связано, прежде всего, с ограничением выдачи ипотеки некоторыми банками и сокращением представленных на летнем рынке специальных программ, которые были призваны привлечь дополнительных клиентов в традиционно более "низкий" для ипотеки летний сезон.

В целом можно сказать, что людям, взявшим ипотечный кредит в I-ом полугодии 2007 г., повезло больше сегодняшних заемщиков. Осенью ставки по ипотеке стали расти - ввиду повышенного спроса на жилищные кредиты и последствий ипотечного кризиса в США, создавших определенные проблемы с ликвидностью в российской банковской системе.

Также, следует отметить, что имеет место общее сокращение на рынке кредитных программ с повышенным риском для банков - так называемых sub-prime кредитов - с нулевым первоначальным взносом и более низкими процентными ставками. Некоторые банки объявили о повышении ставок по ипотечным программам, связывая это с увеличением стоимости ресурсов, привлекаемых на мировых финансовых рынках.

Уже сейчас можно говорить об ухудшении условий ипотечного кредитования по сравнению с предыдущими месяцами.

Однако, сегодня рано говорить о тенденции к дальнейшему ухудшению условий ипотечного кредитования в целом, поскольку изменение ставок по ипотеке пока что не является массовым и скорее имеет исключительный характер. Однако за последний месяц претерпели изменения именно условия для самых массовых категорий заемщиков - программы кредитования с небольшим первоначальным взносом и частичным подтверждением дохода. Станут ли эти изменения общей тенденцией, можно будет говорить, проанализировав структуру предложения на рынке в ближайшие 2-3 месяца, когда будет определена кредитная политика основных игроков на следующий год.



Более точное сравнение показателей Индекса "ФОСБОРН" со средними условиями выдачи ипотеки в Москве, можно будет сделать по итогам публикации статистики ЦБ РФ по итогам 3-его квартала 2007 г.

В I-ом полугодие 2007 года средневзвешенная ставка "ФОСБОРН ХОУМ" на 1,7% (при кредитовании в долларах США) была ниже, чем средневзвешенная ставка ЦБ РФ, и на 2,7% ниже, чем при кредитовании в рублевом эквиваленте.

Разница между показателями средневзвешенных ипотечных ставок по данным ЦБ РФ с Индексом "ФОСБОРН" прогнозируется на уровне минимум 1,5%. Это говорит о потенциале возможного улучшения условий ипотечного кредитования для населения уже сегодня только за счет информирования граждан о доступных кредитных программах.

При первичном обращении за кредитом наиболее востребованным является срок кредитования в 10-15 лет. Далее, с равными долями, следуют кредиты на 5-10 и 15-20 лет. Лишь 10% заемщиков первоначально интересуются кредитом на срок более 20 лет. Однако, по итогам дальнейших расчетов, большинство заемщиков берут кредиты в среднем на 20-летний срок, что связано с ограничением по доходу.

В Москве по-прежнему превалируют заемщики, желающие кредитоваться в иностранной валюте, что отличает столицу от других регионов страны - лишь 15% ипотеки в Москве выдается в российских рублях.

Самый популярный вид недвижимости, на покупку которого население берет ипотеку - вторичное жилье - около 70% ипотечных сделок.

Самой популярной кредитной программой по итогам сентября стала ипотека с возможностью частичного подтверждения дохода по форме 2-НДФЛ на срок от 15 до 20 лет. Лишь 40% ипотечных заемщиков могут полностью подтвердить свой доход официально.

22% обратившихся за ипотечным кредитом желают заложить ранее приобретенное имущество, что говорит о перспективности данного вида ипотеки - залоговое кредитование остается одним из самых выгодных способов получения кредитных средств физическими лицами на длительные сроки.